各鎮人民政府、街道辦事處，區政府各部門、各直屬單位：

《西湖區加強住宅小區物業綜合管理實施意見》已經區政府同意，現印發給你們，請認真貫徹實施。

杭州市西湖區人民政府辦公室

2020年6月19日

西湖區加強住宅小區物業綜合管理實施意見

為進一步加強住宅小區物業綜合管理工作，根據國務院、省、市《物業管理條例》，以及《杭州市加強住宅小區物業綜合管理三年行動計劃（2019-2021年）》（杭政辦函〔2019〕66號）和市委、市政府關于城鄉社區治理工作有關要求，按照區委九屆八次全會和區政府全會精神，結合我區實際，特制定本《實施意見》。一、總體要求

（一）指導思想

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，以打造全面小康、全域美麗、全民幸福的首善之區為目標，以推進城市治理體系和治理能力現代化、加強基層建設為總體要求，推動形成“黨建引領、政府保障、基層主導、業主主體、市場運作”五位一體和良性互動的西湖區住宅小區物業綜合管理新格局。

（二）工作原則

1.堅持黨的全面領導、固本強基。強化黨對住宅小區物業綜合管理工作的政治引領，切實發揮基層黨組織的領導核心作用，以黨建帶動物業管理服務水平提升。

2.堅持多方齊抓、依法管理。整合各方力量，突出重點領域，聚焦薄弱環節，齊抓共管、同頻共振。

3.堅持需求導向、服務為本。把服務居民、造福居民作為工作出發點和落腳點，實現精細化管理和精準化服務。

4.堅持規范行業、加快發展。加強對物業服務行業的扶持和規范力度，提高物業服務行業的社會化、智能化、專業化水平。（三）工作目標

成立西湖區物業綜合管理工作領導小組，各鎮街明確承擔物業綜合管理工作職責的機構，結合市三年行動計劃，明確我區2020年和2021年兩年具體工作目標。

1.2020年工作目標：全區創建杭州市“美好家園”小區不少于20個。積極探索基層社區購買服務，在每個鎮街至少完成一個試點小區（項目）；各行政主管部門對住宅小區的管理、執法職責進一步落實，屬地為主的管理體制機制進一步明確；對業主委員會的黨建引領和指導監督進一步加強，對物業服務企業的監管和行業規范水平進一步提高。落實老舊住宅小區物業服務企業的各項財政補助。

2.2021年工作目標：全區創建杭州市“美好家園”小區不少于30個。在各鎮街開展基層社區購買服務試點的基礎上進一步加強與推廣；健全“屬地綜合管理、市場規范有序、業主和諧自管”的西湖區住宅小區物業綜合管理體系，打造出一批具有優秀物業綜合管理水平、具備和諧美好生活環境的品質住宅小區。全區真正實現業主委員會黨的組織和工作全覆蓋、物業企業黨的組織和工作全覆蓋、住宅小區物業綜合管理全覆蓋等三個全覆蓋的目標。二、工作任務

（一）完善管理體制機制，提高綜合管理水平

1.建立住宅小區物業綜合管理三級聯動機制。建立西湖區物業綜合管理工作領導小組，由區政府主要領導任組長、分管領導任副組長，成員單位為區政府辦、區委組織部、區委宣傳部、區委政法委、區財政局、區住建局、區民政局、區審計局、區發改經信局、區公安分局、區市場監管局、區城管局、區司法局、區應急管理局、西湖規劃和自然資源分局、西湖消防救援大隊和各鎮街。領導小組下設辦公室（設在區住建局），研究和協調解決住宅小區物業綜合管理中的重大問題。各鎮街相應成立機構，具體承擔屬地管理責任，并建立轄區內工作組或聯席會議制度，明確牽頭人和聯絡員，每月至少一次協調解決轄區內住宅小區物業綜合管理中的具體問題?！矩熑螁挝唬簠^住建局，各鎮街】

2.理順住宅小區物業綜合管理中的部門職責。按照“誰主管、誰負責”原則，進一步明確和落實相關行政主管部門的工作職責。區住建局為全區住宅小區物業行業管理的行政主管部門負責各項牽頭協調工作；區財政局主要負責落實補助、獎勵等經費保障；區市場監管局負責物業服務費價格監管工作；區司法局主要負責物業糾紛人民調解過程中的法律援助和支持；區城管局主要負責住宅小區違法建筑和城管職責范圍內其他行政違法行為的查處；區公安分局主要負責住宅小區治安、監控設施的建設指導，加強出租房的管理；民政、審計、應急管理、規劃資源、消防等其他部門以及水、電、燃氣、管線等專業管理單位按各自職責細化分工，明晰政府公共管理與物業企業服務的責任邊界，明確各類管理執法事項的主管部門、業務流程、咨詢投訴方式等，落實“管理進小區、執法進小區”?！矩熑螁挝唬簠^住建局、領導小組相關成員單位，各鎮街】

3.增強鎮街、社區的住宅小區物業綜合管理力量配置。鎮街負責各自轄區內住宅小區物業綜合管理工作，指導監督業主大會、業主委員會的組建及日常工作，協調物業管理和社區建設的相互關系。社區協助鎮街開展物業管理相關工作。2020年6月底前，各鎮街要明確承擔本轄區范圍內住宅小區物業綜合管理職責的工作機構，并對外公開詳細的工作機構、相關科室、具體人員情況；每個鎮街設物管專職工作人員1-3名，主要負責做好對業主委員會的指導監督、對選聘物業企業的指導監督、物業糾紛矛盾化解等工作；每個社區配備或聘用物管員不少于1名，物管員負責物業管理并協助鎮街開展物管具體工作；人員和工作經費由鎮街保障，人員待遇不低于編外用工標準。同時，也可引入或委托社會專業組織指導、承擔具體的物業管理工作?！矩熑螁挝唬簠^住建局、區財政局、區民政局、領導小組相關成員單位，各鎮街】

4.積極探索基層社區購買服務機制。住宅物業管理具有承擔城市社會公共管理職能、具有一定公益性的特殊性作用。物業服務企業承擔著城市最小細胞——小區的運行管理，是政府各項政策、各項措施落實的“最后100米”，擔負著非常繁重的社會管理工作。各鎮街應積極探索，向物業管理行業（住宅物業管理企業）通過購買服務的方式補充社區管理力量的不足，履行“三重一大”工作程序，與管理能力強、服務好、品質優的物業管理企業簽訂委托服務協議，將一些基層治理工作的內容委托給物業管理企業，增強社區網格化管理力量，完善城市基層治理體系，提高治理能力?！矩熑螁挝唬簠^住建局、區民政局、領導小組相關成員單位，各鎮街】

（二）創建“美好家園”，樹立亮點目標

5.按照“美好家園”建設標準大力推進創建工作。統籌好住宅小區管理的各項工作要求，針對治安、消防、電梯、綠化以及物業服務、業主委員會運行等情況，根據杭州市相關規定和建設標準，對符合條件的小區經申報、檢查、評選、公示等程序后確定為“美好家園”。采取試點先行、以點帶面的推進方式，按照《關于開展杭州市2019年住宅小區“美好家園”建設試點的工作方案》（杭物改〔2019〕2號文件）有關要求，2020年每個鎮街要創建不少于2個市級“美好家園”小區，2021年每個鎮街要創建不少于3個市級“美好家園”小區?！矩熑螁挝唬簠^住建局，各鎮街】

（三）規范指導業主委員會，提高自我管理能力

6.加強對業主大會、業主委員會的指導監督。鎮街負責指導監督本轄區內業主大會、業主委員會的組建及日常工作，社區負責協助鎮街落實相關工作。包括指導監督業主大會和業主委員會的籌備組建和換屆，審核候選人資格，抓好業主委員會選舉；指導監督管理規約、業主大會議事規則的起草表決，抓好長效機制形成；指導監督業主委員會的履職運作，抓好對業主委員會決定的監督；指導監督經營性收益、物業維修資金的管理使用，抓好公共資金監管；加強業主委員會依法履職的保障，激勵引導其為業主服務?！矩熑螁挝唬簠^住建局、區民政局，各鎮街】

7.強化對業主委員會的黨建引領。強化鎮街、社區黨組織對業主委員會的政治引領，推動社區“兩委”班子成員、網格黨支部委員會成員與業主委員會成員的“雙向進入、交叉任職”。鎮街、社區黨組織要進一步提高新組建或新換屆業主委員會中的黨員比例，原則上黨員比例要達到50%以上，最低不少于30%。已有3名以上黨員的業主委員會應建立黨支部。嚴格審核把關業主委員會委員人選并進行教育培訓。2020年各鎮街的住宅小區業主委員會黨的組織和工作實際覆蓋率要達到80%以上；2021年，真正實現業主委員會黨的組織和工作全覆蓋。落實在職黨員社區報到制度，鼓勵機關事業單位黨員干部參選業主委員會成員?！矩熑螁挝唬簠^委組織部、區住建局、區民政局、領導小組相關成員單位，各鎮街】

8.推進物業管理糾紛人民調解工作。進一步建立區、鎮街、社區三級人民調解委員會的物業管理糾紛人民調解工作機制，實現人民調解組織依法化解物業管理糾紛 工作的全覆蓋。推進行業性、專業性物業管理糾紛人民調解組織建設，區司法局做好設立登記、調解業務規范指導工作，區住建局協調調解委員會的人員選聘、經費保障等工作。2020年區級和各鎮街都要建立物業糾紛人民調解委員會，2021年所有社區結合網格化管理建立物業糾紛人民調解委員會?！矩熑螁挝唬簠^住建局、區司法局、領導小組相關成員單位，各鎮街】

9.推行物業經營性收益的監督管理模式。加強物業經營性收益的財務公開，建立公開信息平臺，保障業主的知情權和監督權，鎮街、社區要加強上述工作的指導監督并建立定期審計制度。建立經營性收益的統一核算管理機制，有條件的鎮街經業主大會委托，可以聘請會計人員進行集中統一記賬核算。具體按《杭州市物業經營性收支信息公示試點工作方案》（杭政辦函〔2019〕61號）、《杭州市2019年物業經營性收支信息公示工作推廣實施計劃》（杭物改〔2019〕4號）兩個文件執行。2020年各鎮街完成物業管理項目的經營性收支信息公示要達到60%以上，到2021年要達到基本全覆蓋?！矩熑螁挝唬簠^住建局、區民政局、區審計局】

10.推進實施住宅小區業主信用公示管理。探索建立住宅小區業主信用公示制度，對業主違反物業服務合同約定且不履行生效法律文書、逾期不交納物業服務費等符合《浙江省公共信用信息管理條例》規定的情況，各鎮街、社區可結合實際情況建立定期公示制度（一般為每半年一次）?！矩熑螁挝唬簠^住建局、區發改經信局，各鎮街】

（四）優化扶持監管環境，促進物業行業發展

11.強化對物業服務企業的黨建引領。創新推動黨建指導與行業監管相結合的模式，依托西湖區物業管理協會及協會黨委，不斷推進物業服務企業黨組織建設，物業協會成員單位到2020年底應全部建立基層黨組織，到2021年底西湖區實現物業服務企業黨組織和工作的全覆蓋。推動物業服務企業積極參與社區黨組織領導下的多方聯動機制，社區“兩委”班子成員、網格黨支部支委與物業企業黨員應積極落實好“雙向進入、交叉任職”的要求，使物業服務企業融入社區治理總格局?！矩熑螁挝唬簠^委組織部、區住建局、領導小組相關成員單位，各鎮街】

12.加大對物業服務行業的培育和扶持力度。2020年起，安排保障性住房和老舊普通住宅小區物業服務補助資金，對承接經濟適用房、農轉居拆遷安置房或老舊小區的物業服務企業經考核評定達標的，給予相應財政資金補助，具體按照《杭州市老舊普通住宅小區物業服務補助資金管理辦法》（杭房局〔2019〕192號）文件執行，補助資金由市、區兩級財政承擔。到2020年底區內各鎮街的保障性住房、老舊住宅小區的補助申請率要達到30%以上，到2021年要達到60%以上。支持物業企業在提升服務能力、管理水平、百姓認可基礎上，可適當提升物業收費標準?！矩熑螁挝唬簠^住建局、區財政局，各鎮街】

13.加大對物業服務行業的監管規范。加強對物業服務行業的監督管理，不斷完善考核標準以及信用評價標準。建設物業管理服務信息平臺，由區住建局每年一次向社會公布全區物業服務企業考核評價情況，并可以運用到行業管理多個方面。建立物業服務企業及法定代表人“紅黑榜”制度，“紅黑榜”的結果可作為小區選聘物業企業的重要依據，并每年向市住保房管局報備?！矩熑螁挝唬簠^住建局，區發改經信局】

（五）分類指導各方統籌，解決突出民生問題

14.對前期物業管理階段住宅小區強化物業企業監管。針對處于前期物業管理階段、尚未成立業主委員會的商品住宅小區，強化對物業服務企業的監管，維護業主合法權益。商品住宅小區交付使用時，社區應與前期物業服務企業、建設單位簽訂三方前期物業服務監管協議?！矩熑螁挝唬簠^住建局、區民政局，各鎮街】

15.對未正常自我管理的住宅小區強化屬地管理。達到法定條件的，鎮街、社區應當加強對住宅小區的指導監督，督促、指導其盡快籌備召開首次業主大會會議并組建業主委員會。住宅小區出現業主大會未正常召開、業主委員會未正常產生情形的，按政策法規由社區指導業主召開業主大會并執行業主大會決定。對確實不具備條件的老舊小區，應因地制宜，可采用小區管理委員會等小區自管模式（業主自行管理）進行自我管理?！矩熑螁挝唬簠^住建局、區民政局，各鎮街】

16.對拆遷安置房小區落實物業費用提升服務水平。強化安置房項目建設單位的管理職責和鎮街、社區的屬地管理職責，制定管理規約，協同整治各類違法行為。落實物業費收繳機制，鎮街、社區實行統一繳付的，應按照相應物業服務收費標準落實，著力提高物業管理水平。引導居民樹立權利義務意識，提高物業費收繳率?！矩熑螁挝唬簠^住建局，各鎮街】

17.對老舊住宅小區引入物業服務和改造整治。針對未實施專業化物業服務的老舊小區，可整合公共管理經費，將原由鎮街承擔的綠化、保潔、公共設施維護等工作，打包交由物業服務企業提供服務，并按照不低于0.56元/月·平方米標準向居民收取相應費用，改善老舊小區綜合管理水平。按照“成熟一個、申報一個”的原則，持續推進老舊小區綜合提升改造工程，對經過綜合提升改造的老舊小區，在改造工程驗收時，應積極引入專業物業服務。實現同步改造提升、同步服務提升?！矩熑螁挝唬簠^住建局、區城管局、區財政局，各鎮街】

18.推進城市治理體系和治理能力現代化。根據推進城市治理體系和治理能力現代化相關要求，運用大數據、云計算、區塊鏈、人工智能等前沿技術，按照小區封閉式管理的要求，在小區部署集人員出入、車輛識別、智能門禁、視頻監控等系統的一體化智慧安防小區管理平臺，結合物業現有的基礎數據，落實專人維護，確保數據實時上傳至區四個平臺和公安數據庫，實現對小區“全區覆蓋、全網共享、全時可用、全程可控”的管理要求，在小區主要出入口設置車輛出入管理系統、安裝人臉識別等裝置；在小區機房的主控制室配備視頻監控系統，滿足接入公安系統的要求；在小區建立“人、車、物、事”的信息資源庫及立體動態數據庫，推動小區智慧安防體系建設，從而推進城市治理體系和治理能力的現代化?！矩熑螁挝唬簠^住建局、區公安分局，各鎮街】

19.落實住宅小區公共安全管理措施。各鎮街應深入持續開展涉及物業領域的掃黑除惡專項斗爭，在小區建設人、車、視頻三類基礎信息采集設備，有條件可建設消防、用電、門禁等數據采集設備。公安和應急管理部門要督促社區、物業服務企業加強指導智慧安防小區建設，加強小區流動人口、出租房屋的管理，提升住宅小區管理的智能性、安全性和便捷性。扎實推進住宅小區消防安全治理工作，指導加強智慧消防建設，提升住宅小區整體火災防控水平?！矩熑螁挝唬簠^公安分局、區應急管理局、區消防救援大隊，各鎮街】

三、保障措施

（一）加強組織領導。各鎮街和各相關部門應高度重視住宅小區物業綜合管理工作，明確工作機構、落實領導責任、安排專職人員，切實提高組織力度。

（二）加強檢查考核。2020年起，將區相關部門和各鎮街按照各自職責實施的住宅小區物業綜合管理工作明確納入年度工作目標任務。具體由領導小組辦公室制定考核標準，并組織考核實施。

（三）加強信息化建設。加強信息化建設并落實工作經費，按市、區兩級政府要求運用好物業管理服務、經營性收益公開等信息化平臺。

（四）加強典型引領。以黨建引領加強對住宅小區物業綜合管理工作中先進典型的選樹力度。通過評優評先，樹立一批樣板小區和典型案例，表彰一批先進集體和個人。

（五）加強宣傳培訓。進一步加大對住宅小區物業綜合管理工作的宣傳力度，積極引導社會各界和廣大業主關心、支持物業綜合管理工作。加大對社區干部、業主委員會成員的業務培訓力度。

本《實施意見》適用于西湖區范圍，自2020年7月24日起施行，由西湖區住建局負責牽頭組織實施。

西政辦〔2020〕29號.pdf